Търсенето на „недвижим имоти“ често започва с определяне на максимална покупна цена. Но дори когато избраното жилище се вписва в нея, за прехвърлянето и подготовката му за ползване са необходими допълнителни средства. Местният данък, нотариалните услуги, договореното посредничество и евентуалният ремонт могат да променят съществено общия бюджет.
Ние от ХОУМСТЕД препоръчваме разходите да се планират поотделно, а не чрез един универсален процент. Размерът им зависи от общината, стойността на сделката, избраните услуги и начина на финансиране. Докато сравнявате недвижими имоти в Бургас, отделете време и за сметка колко средства ще са ви нужни до нанасянето.
От търсене на „недвижим имоти“ до реален бюджет
Покупната цена е сумата, договорена за самия имот. Бюджетът за сделка с имот включва и разходите, които възникват около прехвърлянето, финансирането и първоначалното ползване. Някои от тях са свързани с всяка покупка, а други зависят от това дали ползвате кредит, посредник или външен юрист.
Важно е да разграничите и два различни въпроса: дали цената на жилището е обоснована и дали разполагате със средства за цялата сделка. Първият изисква сравнение с пазара. Повече за това можете да прочетете в материала за определяне на реалната пазарна стойност на жилище. Дори добра цена обаче не отменя необходимостта от отделен план за таксите и последващите разходи.
Разходи преди окончателната сделка
Още след първото търсене на „недвижим имоти“ може да възникне въпросът кога и на кого се плащат първите суми. Преди да поемете ангажимент, изяснете не само размера им, но и дали те се приспадат от цената или представляват отделна услуга.
Депозит или капаро: част от цената или допълнителен разход?
Предварително платената сума обичайно се отчита като част от покупната цена, ако това е уговорено в документа между страните. Затова тя не бива автоматично да се добавя втори път към общия бюджет. Трябва обаче да имате налични средства за нея в момента на плащането, дори окончателното прехвърляне да предстои по-късно.
Проверете писмено размера, получателя, начина на приспадане и условията за връщане. Важно е също да знаете какви са последиците, ако сделката не се осъществи или една от страните не изпълни задълженията си. Наименованието „депозит“ или „капаро“ само по себе си не изяснява всички последици: значение има конкретната уговорка. При съмнение се консултирайте с юрист, преди да платите.
Правна проверка и документи
Правната проверка може да включва преглед на собствеността, тежестите и документите, необходими за сделката. В зависимост от случая възникват разходи за адвокат, удостоверения, справки, скици или схеми. Не всяка допълнителна услуга е задължителна, а страните могат да уговорят кой осигурява и заплаща отделните документи.
Преди да възложите проверка, попитайте: „Кои проверки са включени в хонорара и кои документи се заплащат отделно?“ Уточнете и дали посочената цена включва ДДС. Така ще избегнете ситуация, в която приемате ориентировъчен хонорар за окончателна сума, а впоследствие получавате допълнителни начисления.
Комисиона за посредничество
При търсене на „недвижим имоти“ някои купувачи работят с посредник, а други договарят покупката без такава услуга. Комисиона не се дължи автоматично при всяка сделка: нейният размер, платецът и моментът на плащане зависят от договорените условия.
Преди подписване проверете какви действия обхваща услугата, при какви условия възниква задължението за плащане и дали обявената сума включва ДДС. Ако има повече от един посредник, изяснете с кого имате договор и какво точно дължите по него.
Такси и данъци при прехвърлянето на собствеността
В обявите за „недвижим имоти“ обикновено е посочена цената на жилището, но не и пълната разбивка за прехвърлянето. Местният данък, нотариалната такса и таксата за вписване са отделни позиции. Поискайте предварително изчисление за конкретния имот, вместо да приемате обща ориентировъчна стойност за окончателна.
Местен данък при придобиване
При възмездно придобиване на имот обичайно се дължи местен данък. Ставката се определя от общинския съвет в рамките на закона, а основата се установява по приложимите правила и данните за сделката. Това означава, че процент, цитиран за друга община или за друга покупка, не е достатъчен за надеждна сметка.
Проверете актуалната ставка и основата за вашия случай с общината или нотариуса. По закон данъкът по правило се заплаща от приобретателя, освен ако не е уговорено друго; страните следва ясно да уточнят разпределението му. Правилата са уредени в Закона за местните данъци и такси, като може да има особености и изключения според сделката.
Нотариална такса
Нотариалната такса се определя по действащата тарифа и зависи от материалния интерес на удостоверяваното действие. Възможно е да има и други нотариални услуги, необходими за конкретната сделка. Затова една сума, посочена от познат или в примерна калкулация, не е надеждна прогноза за вашата покупка.
Поискайте от нотариуса предварителна писмена разбивка: каква е таксата за основното действие, има ли допълнителни услуги и как е отчетен ДДС. Ако се учредява ипотека, уточнете дали разходите за нея са включени в същата разбивка или са представени отделно.
Такса за вписване и други разходи по документите
Вписването на нотариалния акт е отделна позиция от нотариалната такса. Възможно е да възникнат и разходи за копия, удостоверения или други документи според особеностите на имота. Актуалните условия и тарифи проверете чрез Агенцията по вписванията или с нотариуса, който ще подготвя сделката.
В предварителната сметка поискайте всяка позиция да бъде обозначена поотделно. Това помага както да сравните прогнозата с окончателното плащане, така и да не включите една и съща такса два пъти.
Как ипотечният кредит променя бюджета
Когато търсенето на „недвижим имоти“ е съчетано с ипотечен кредит, размерът на месечната вноска не е единственият въпрос. Необходими са средства и за оценка, банкови услуги, учредяване на ипотека и застраховки, ако те са предвидени в конкретното финансиране.
Разходи към банката и външни специалисти
В зависимост от продукта и банковата тарифа може да се заплащат оценка на имота, разглеждане на искане, преводи или други услуги. Някои суми се плащат към банката, а други — към външен оценител или друг изпълнител. Попитайте и кои разходи остават за ваша сметка, ако кандидатстването не завърши с отпускане на кредит.
Поискайте персонализирана оферта и европейски стандартизиран информационен формуляр, когато е приложимо. Сравнявайте не само лихвата, но и общите разходи, условията за сметка и свързаните услуги. Разгледайте и честите грешки при покупка на апартамент с ипотечен кредит, преди да изберете финансиране.
Учредяване на ипотека и застраховки
Разходите за учредяване на ипотека са различни от тези за прехвърляне на собствеността. Възможно е да се дължат отделни нотариални такси и такса за вписване на ипотеката. Помолете банката и нотариуса да уточнят кой изчислява всяка сума и кога трябва да бъде платена.
Застраховката на имота и евентуалните други застраховки зависят от условията на финансирането. Учредяването на ипотеката е еднократен разход, докато застрахователните премии могат да се подновяват периодично. Проверете покритието, цената, срока и дали банката поставя условия към избраната полица.
Какви средства са нужни след сделката
Ключовете не означават непременно, че жилището е готово за ползване. При сравнение на „недвижим имоти“ огледът трябва да включва не само разпределението и местоположението, но и видимите дейности, които ще трябва да финансирате скоро след покупката.
Подготовка на жилището за ползване
Предвидете средства за необходим ремонт, освежаване, обзавеждане, преместване и евентуални разходи по партиди или услуги. Разделете дейностите на неотложни и такива, които могат да изчакат. Например проблем с електрическата инсталация или теч може да изисква по-ранна намеса от подмяна на мебели, които все още са годни за ползване.
Отделете резерв според състоянието на конкретния имот, а не според фиксиран процент, приложен към всяка покупка. При по-старо жилище или съмнения за скрити проблеми поискайте мнение и ориентировъчна оферта от подходящ специалист. Така ще прецените какво може да се направи веднага и какво остава за следващ етап.
Периодични задължения на собственика
След придобиването планирайте годишния данък върху недвижимия имот, таксата за битови отпадъци и разходите за етажна собственост. За някои сгради може да има и договорена такса поддръжка. Тези задължения не са част от еднократните такси по прехвърлянето, но влияят върху месечния и годишния бюджет.
Проверете размерите и сроковете по правилата на съответната община и документите за сградата. Попитайте общината и нотариуса дали за конкретния имот са необходими действия или декларации след придобиването. Ако има управител на етажната собственост, изяснете текущите вноски и известните планирани разходи за общите части.
Примерен бюджет без двойно отчитане
След като сте избрали жилище чрез търсене на „недвижим имоти“, съберете разходите в една разбивка. Следните суми са условни и измислени. Те не са оферта, не определят актуални ставки и не означават, че всички изброени услуги са необходими за всяка сделка.
Илюстративна сметка за покупка без кредит
- Покупна цена: 150 000 евро.
- Местен данък, нотариални разходи и вписване общо: 5 000 евро.
- Посредническа услуга, ако е договорена: 2 000 евро.
- Правна проверка и документи: 500 евро.
- Първоначално освежаване: 3 000 евро.
- Общо необходим бюджет: 160 500 евро.
Реалните такси се изчисляват отделно според действащите правила и конкретната сделка. При действителна оферта отбележете изрично кои суми включват ДДС. В примера не са включени бъдещите периодични задължения, резерв за непредвидени дейности или разходи по кредит.
Ако вече сте платили депозит от 5 000 евро и договорът предвижда той да се приспадне от цената, депозитът е част от 150 000 евро, а не допълнителна такса. След плащането му остават 155 500 евро от общия примерен бюджет: 145 000 евро остатък по цената и 10 500 евро за останалите посочени позиции.
Шаблон за лична калкулация
За собствената си сметка запишете следните позиции и очаквания момент на плащане. До всяка сума посочете източника ѝ и дали е потвърдена писмено:
- Договорена цена, вече платен депозит и остатък по цената.
- Местен данък, нотариални услуги, вписване и документи.
- Договорени посреднически и правни услуги.
- Разходи за кредит, ипотека и първоначални застраховки, ако са приложими.
- Ремонт, обзавеждане, преместване и други разходи за подготовка.
- Отделен резерв за непредвидени дейности.
Проверете и дали разполагате със сумите в необходимия момент. Един общ бюджет може да изглежда достатъчен, но част от разходите да се дължат преди усвояването на кредита или преди окончателната сделка.
Въпроси, които да зададете преди подписване
Преди да преминете от търсене на „недвижим имоти“ към подписване, сравнете обещаното устно с документите и поисканите плащания. Един кратък списък с въпроси помага на всеки участник да посочи своята част от разходите.
Към нотариуса или юриста
- Каква е прогнозната разбивка за прехвърлянето и какво включва тя?
- Кои документи са необходими, кой ги осигурява и кой ги заплаща?
- Кои разходи се поемат от всяка страна според закона и договора?
- Как се отчита предварително платената сума и какви са условията при неизпълнение?
Към банката и посредника
- Кои разходи са еднократни и кои се плащат периодично?
- Кои услуги и данъци са включени в посочената цена и включва ли тя ДДС?
- При какви условия и кога се заплаща комисионата?
- Какви собствени средства са необходими и кои суми банката финансира?
За да прецените каква подкрепа ви е необходима в отделните етапи, можете да се запознаете с услугите на ХОУМСТЕД при сделки с имоти. Независимо с кои специалисти работите, запазете писмените оферти и ги прегледайте отново, ако условията по сделката се променят.
Често задавани въпроси
Кой плаща нотариалните такси при покупка на имот?
По правило разноските по прехвърляне на недвижим имот са за купувача, освен ако страните не са уговорили друго. Разпределението следва да бъде проверено в конкретния договор и потвърдено с нотариуса. Имайте предвид, че местният данък и нотариалната такса са различни задължения, макар често да се планират заедно.
Задължително ли е купувачът да плати комисиона на брокер?
Не при всяка сделка. Задължението зависи от договорените условия с посредника. Преди да подпишете, проверете кой дължи възнаграждението, кога става изискуемо, какви услуги включва и дали сумата е с ДДС.
Може ли допълнителните разходи да се включат в ипотечния кредит?
Това зависи от кредитния продукт, оценката на имота и политиката на банката. Не приемайте, че всички разходи ще бъдат финансирани заедно с покупната цена. Поискайте писмено потвърждение кои суми се покриват от кредита и с какви собствени средства трябва да разполагате.
Как да проверя точната сума преди сделката?
Поискайте актуална разбивка от нотариуса, общината, банката и специалистите, чиито услуги ползвате. Проверете дали всяка сума включва ДДС, кога се плаща и дали е окончателна или прогнозна. Ако цената, начинът на финансиране или документите се променят, поискайте и актуализирани изчисления.